調控之下賣地高漲 非一線城市成主力

發布時間：2018/6/7 8:56:49    瀏覽次數：10622    來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc

 導讀

 一方面，房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升，從而導致部分城市土地交易處于旺盛狀態；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時往往更為謹慎。

    盡管樓市仍被調控籠罩，熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。

    中原地產數據統計顯示，5月單月，50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%；從1-5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。

    不過，調控高壓對土地市場也產生了影響。從熱點城市看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位。熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的數字。

    另外，因各城市調控方式及力度不同，土地市場發生了明顯分化。易居研究院研究員詹毅凡表示，目前一線城市及部分熱點二線城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，導致土地市場較為冷清，土地成交均價隨之不斷下行。在這種情況下，房企逐漸將拿地重點轉移至三線城市，導致5月三線城市的土地市場較為火熱，土地成交均價創下新高。相關部門應做好防范準備工作，防止地價過高推動房價上漲。在金融環境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國土地市場仍會逐漸降溫。

    兩個維度

    當前土地市場表現需從兩個維度觀察：從同比情況看，不少城市在前5月賣地仍然積極，熱點城市土地出讓金創歷史新高；從環比及溢價率情況看，整體土地市場走低。這說明，當前土地市場整體處于歷史高位，部分調控寬松城市異軍突起，但從周期內曲線看，土地市場出現降溫趨勢。

    中原地產研究中心統計數據顯示，5月單月，部分城市賣地金額依然達到年內最高紀錄，50大熱點城市合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲111.5%。其中賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。

    從更長周期看，今年1-5月土地市場仍處高位，合計土地出讓金1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲57.6%，多賣了4520億。杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南6個城市前五月賣地超過500億，25個城市賣地超過200億。

    最高的杭州，賣地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣地681.8億元，同比上漲77%。尤以杭州為甚，5月出讓的百井坊地塊以107億的總價成為近期全國地王，該地塊樓面價為5.5萬元/平方米，亦刷新了杭州的歷史新高。

    上海易居房地產研究院統計了40個熱點城市土地出讓金。據其觀察，從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，目前在0-50%的區間盤整。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比，分別上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%，土地出讓金規模依然超出歷史同期水平。

    從2018年以來土地市場整體表現看，三四線城市異軍突起是一大亮點。據中原地產統計，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮江、紹興等20個三四線城市，賣地金額在2018年出現了明顯上漲，累計成交金額超過100億。

    可以預計的是，防范三四線城市土地市場過熱，將成為接下來的調控重點。詹毅凡注意到，與一二線城市較為冷清的土地市場相反，三線城市顯得相當火熱。5月份，雖然三線城市的土地成交面積出現萎縮，但土地成交均價卻有較大反彈，達到2011年以來新高。土地成交價格受房價影響較大，房價上行，則開發企業有更大的動力以更高價格拿地，5月份三線城市的地價創下新高，也是三線城市樓市火爆的縮影，相關政府部門應有所準備，防止市場過熱。

    數據是最好的例證。5月，三線城市土地成交建筑面積為793.1萬平方米，環比下降36.5%，同比下降7.9%；但成交均價為2187.3元/平方米，環比增長12.8%，同比上漲26.2%。

    降溫趨勢

    盡管土地出讓金仍處歷史高位，但從環比情況看，土地市場已經出現降溫趨勢。

    上海易居研究院注意到，5月，40個典型城市土地出讓金收入為1274.6億元，環比下降14.2%，同比增長35.3%，土地出讓金已經連續5個月環比下跌。他們認為，這和近期的土地市場限價等因素有關，也從側面說明，隨著金融環境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地會更加理性。預計隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比增幅，將逐漸步入下行通道。

    從溢價率情況看，5月，40個典型城市土地成交溢價率19.9%，與4月相比增長1.5個百分點，有所企穩。從歷史數據看，土地成交溢價率可以反映市場的冷熱程度。從最早的2011年1月開始，土地市場急速降溫，土地成交溢價率進入下行通道并跌至歷史低點，這是一個長期的調控升級進程。此后，國家連續兩次降息，刺激經濟發展，土地成交溢價率才得以反彈，漲勢一直持續到2014年年初。

    不過詹毅凡也提示，過去一年土地溢價率快速下滑，與熱點城市限地價有關。預計2018年全年40城土地成交溢價率仍將穩定在較低的區間。分城市來看，5月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價率分別為123%、89%、83%、72%和68%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。5月份，北京、深圳、西安、武漢等8個城市的溢價率為0，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調控較為嚴厲。

    安居客首席分析師張波認為，從數據表現來看今年土地出讓金的確在持續走高，但就此不能判斷開發商拿地熱情高漲。首先分城市來看，土地明顯呈現冷熱不均，房企對于三四線土地以及部分強二線城市的投資熱度相對較高，而在一二線城市則降溫比較明顯；其次，土地市場的確出現了不少降溫苗頭，從土地流拍現象的不斷產生可見一斑，4月杭州出現流拍，5月份成都出現流拍，北京截至5月底已有多塊土地流拍。

    張波表示，從溢價率走低來看，市場上呈現出“帶著鐐銬跳舞”局面。一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升，從而導致部分城市土地交易仍處于旺盛狀態；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時往往更為謹慎，思想上帶著“鐐銬”，因此土地的溢價率走低亦屬正常，這也預示著整體土地交易會進一步趨于平穩，有利于樓市的健康發展。

    中原地產分析師張大偉也注意到，從2016年9月30日開始，全國一二線城市嚴格調控。這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊拿地積極性降低。